Beim Bau einer Immobilie wird heute top-down geplant. Der Bauherr hat eine Vorstellung, die er dem Architekten mitteilt. Dieser plant den Bau und schreibt die Bauarbeiten detailliert aus. Die Handwerker stellen aufwändige Offerten, welche sämtliche Vorgaben der Ausschreibung erfüllen und kompetitiv sein müssen.
Projektentwicklung und Projektmanagement erfolgen im Immobilienbereich derzeit disziplinär und wenig kooperativ. Planer und Unternehmer arbeiten sequenziell statt synchron. Das Phasenmodell des SIA fördert das Denken und Handeln in disziplinären Silos, manifestiert die Trennung von Planung und Ausführung und setzt systematisch Anreize, die den Zielen der Nachhaltigkeit widersprechen.
Im Nachgang an die Ausführung kommt es nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten, weil die ausgeführten Arbeiten umfangreicher oder anders waren, als in den Ausschreibungsunterlagen vorgesehen und wesentliche Punkte bei der Planung nicht beachtet wurden.
Traditionell jedoch wurden Bauten gemeinsam mit den Handwerkern geplant und deren Knowhow in der Planung mit einbezogen. Im Vergleich zu den Ausschreibungsprozessen von heute floss somit mehr Geld und zeitlicher Aufwand in den Bau selbst und weniger in die administrative Planung.
Das hier lancierte IPM postuliert ein Miteinander von Planenden und Unternehmungen, deren Evaluation am Anfang erfolgt und nicht erst nach dem Abschluss des Projektdesigns. Das IPM basiert auf dem Werkgruppengedanken, worunter hier die gemeinsame zeitgleiche Entwicklung von baulichen Lösungen durch Planende und ausführende Unternehmer zu verstehen ist. Das beschriebene Modell verzichtet auf eine Zerstückelung des Planungsprozesses in eine Vielzahl von Phasen und setzt stattdessen nach der kompakten Entwicklung der Projektstrategie auf die durch Planende und Unternehmer synchrone Erarbeitung des Projektdesigns, das Klarheit über Qualität, Kosten und Termine liefert.
Ein Gesamtprojektentwickler organisiert und koordiniert die Arbeit der Werkgruppen. Von Beginn an werden klare Ziele zu Qualität, Kosten und Termine kommuniziert. Die Entwicklung erfolgt auf Basis von vorgegebenen Kosten (Design-to-cost). Es gilt das Offenheitsprinzip, also Abläufe, Kennzahlen und kostenrelevanten Faktoren werden transparent ausgewiesen.
Dieses Zusammenarbeitsmodell bedingt, dass Bauverträge angepasst werden. Hierfür wurden drei Ansätze erarbeitet:
